La crise sanitaire 2020 associée aux perturbations sur l’ensemble du marché économique ont généré une situation inflationniste généralisée qui impacte le pouvoir d’achat des ménages. Trouver différents moyens pour compléter les revenus devient alors une des préoccupations majeures actuelles. L’investissement locatif dans l’immobilier fait partie des solutions qui séduisent, que ce soit par le biais d’une exploitation directe ou via des spécialistes permettant de profiter d’une gestion déléguée.
Dans cet article, un tour d’horizon sur les différentes solutions pour investir dans la pierre : avantages, défiscalisation, rendements, etc.
La location nue
Louer un logement nu demeure le plus intéressant pour les demandeurs de logement et en particulier ceux qui souhaitent s’engager sur du long terme. Les baux jouissent d’une certaine longévité (plus de 6 ans selon la fidélisation du locataire), ce qui permet d’éviter les vacances locatives pénalisantes en termes de loyers et donc de rendement locatif.
Il existe de multiples moyens d’amoindrir son impôt avec la location nue : si vous investissez dans le neuf, la loi Pinel réduit votre IR jusqu’à 21% du montant de votre investissement – et si vous avez souscrit à la loi Pinel outremer, la défiscalisation maximale est de 32%. L’investissement dans l’ancien est une ouverture à plusieurs dispositifs : la loi Pinel ancien et la loi Denormandie, avec les mêmes avantages fiscaux que ceux susmentionnés. Idem pour le régime du déficit foncier qui permet de déduire le coût des travaux et d’autres charges de l’assiette imposable. La loi Malraux, quant à elle, vous permet de tirer profit d’une carotte fiscale via l’immobilier ancien classé monument historique ou répertorié dans les quartiers dégradés. La réduction d’impôt est de 22% à 30%.
Le rendement dans un investissement nu oscille entre 3% et 3.5%, en fonction du dispositif fiscal choisi et d’autres paramètres tels que le montant investi et les loyers appliqués.
Location meublée
Si vous êtes prêt à investir plus pour jouir d’un rendement de plus de 4%, songez à la location meublée. De plus, les contraintes liées à la mise en location sont moins importantes qu’avec la location nue, en ce qui concerne la recherche de solutions défiscalisantes. D’ailleurs, louer meublé vous permet d’office de tirer profit des avantages fiscaux associés au statut de LMNP. Ceux-ci sont le régime réel aboutissant à la déduction des charges et des amortissements ou le régime micro BIC. C’est un abattement de 50% qui est issu de ce dernier, en plus de la possibilité de combiner le dispositif avec la loi Censi-Bouvard pour une défiscalisation de 11% pendant 9 ans.
La location meublée intéresse particulièrement les étudiants et les seniors, de même que les touristes et les locataires qui déménagent fréquemment pour des raisons liées à des conditions professionnelles. Le turn-over pourrait donc être plus ou moins important dans les 2 derniers cas, tandis que la location est stable si les exigences et les attentes des étudiants et des seniors sont réunies.
Location en démembrement via l’usufruit
Investir dans un bien immobilier locatif acquis en usufruit permet aussi de profiter d’un excellent rendement. Le coût de l’acquisition est en effet très avantageux, comparé à celui de l’immobilier acheté en pleine propriété. Cela en fonction de la durée dudit usufruit et sur la base de laquelle la décote est calculée. Toutefois, la rentabilité est moins intéressante à l’expiration du démembrement, c’est-à-dire à l’extinction de l’usufruit, puisque c’est l’autre partie qui est le nu-propriétaire qui récupère la pleine propriété du bien et qui jouit donc de la revalorisation de l’immobilier au cours des années de détention.
